Fundos de investimento em hotelaria em Portugal e o seu retorno

Com o setor turístico em alta, sobretudo depois da pandemia, Portugal solidifica sua posição no cenário mundial no que tange a busca de turistas pelo país. Neste contexto, a oferta de fundos de investimento em hotelaria em Portugal segue a crescente expansão do segmento.

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Neste artigo você vai entender as práticas destes fundos, como aplicar para o Golden Visa Portugal, como escolher os melhores ativos e as vantagens de apostar no turismo do país ibérico.

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Boa leitura.

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O que é um fundo de investimento em hotelaria?

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Os fundos de investimento em hotelaria reúnem capital de diversos investidores para adquirir, gerir e desenvolver propriedades hoteleiras.

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Ao investir em um fundo de hotelaria, você está, essencialmente, comprando uma participação em um portfólio de ativos que pode incluir hotéis, resorts e apart-hotéis. A gestão do fundo é responsável por identificar e adquirir propriedades subvalorizadas ou em locais estratégicos, transformando-as em empreendimentos lucrativos. Isso pode envolver a renovação de hotéis antigos, a otimização de operações ou o reposicionamento de marcas no mercado.

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O retorno sobre o investimento vem de diferentes fontes, como a valorização dos ativos imobiliários e as receitas geradas pelas operações hoteleiras, como hospedagem, alimentação e eventos. O fundo distribui periodicamente esses lucros entre os cotistas, conforme o desempenho do portfólio.

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Em Portugal, os fundos de hotelaria ganham destaque por aproveitarem o crescimento contínuo do turismo, a estabilidade econômica do país e as políticas fiscais atrativas para investidores estrangeiros.

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Além disso, muitos fundos oferecem a possibilidade de qualificação para o Golden Visa Portugal.

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Por que investir em fundos de hotelaria sustentável?

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Investir neste modelo de fundo de investimento é estar alinhado com as tendências globais de responsabilidade ambiental e social. Muitas das vezes ocorre a transformação de propriedades hoteleiras ao implementar práticas sustentáveis, como o uso de energias renováveis e a otimização dos recursos naturais, como água e eletricidade.
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Além de minimizar o impacto ambiental, hotéis que adotam estas práticas atraem um público crescente de turistas que valorizam experiências de hospedagem alinhadas com suas preocupações ecológicas.
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Esse perfil de consumidor está disposto a pagar mais por estadias em estabelecimentos comprometidos com o meio ambiente.
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A valorização dos ativos sustentáveis também é um fator importante. Imóveis certificados com selos de sustentabilidade, como o LEED, tendem a ter maior valor de mercado e melhor performance financeira a longo prazo.

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Além do mais, esses fundos frequentemente se beneficiam de incentivos fiscais e acesso facilitado a crédito, o que potencializa os retornos para os investidores.
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A relação entre fundos de investimento e o Golden Visa Portugal

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Uma das modalidades que seguem ativas do Golden Visa Portugal é o investimento através de capital de risco e que muitos ativos  focados no turismo são elegíveis.

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O Golden Visa permite que cidadãos fora da União Europeia obtenham residência em Portugal, com a possibilidade de requerer a cidadania após cinco anos, mediante o investimento único de €500.000.

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Os fundos de investimento que se enquadram nos requisitos do Golden Visa possibilitam que os investidores obtenham retorno financeiro enquanto aproveitam os benefícios de viver, trabalhar e estudar em Portugal. Com a recente remoção das opções imobiliárias diretas do programa, os fundos de investimento, especialmente os voltados para o setor hoteleiro, se destacam como uma das melhores alternativas para quem busca obter a residência portuguesa por meio do Programa.

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Critérios para escolher o fundo de investimento ideal

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É fundamental considerar não apenas o histórico da equipe gestora, mas também o potencial de crescimento das regiões onde os fundos estão investindo.

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Com cidades como Lisboa, Porto e Algarve experimentando um forte crescimento na oferta de hotéis de luxo, investidores devem buscar fundos que tenham uma estratégia clara de aquisição e reposicionamento de ativos hoteleiros, que garantam retorno sólido a longo prazo.

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Além disso, vale verificar a transparência e a governança dos fundos. Os que são regulamentados por autoridades como a CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) oferecem maior segurança aos investidores, assegurando que os ativos sejam geridos de acordo com as melhores práticas do mercado e com uma auditoria constante para monitorar o desempenho.

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Por que investir em fundos hoteleiros em Portugal?

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Em 2024, o setor hoteleiro segue demonstrando um enorme potencial para investidores no país. O crescimento após a pandemia tem sido expressivo, com o país alcançando números recordes de turistas, que em 2023 superaram os níveis pré-pandemia.

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Dados mostram que, em maio de 2023, houve 1,8 milhões de chegadas de turistas internacionais, marcando uma completa recuperação do setor.

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As tendências para 2024 mostram um mercado hoteleiro em expansão, com previsão de mais de 11.320 novas chaves em cerca de 130 projetos até 2025​.

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Cidades como Lisboa, Porto e o Algarve continuam sendo os principais centros de crescimento, e o número de turistas continua a aumentar, especialmente com o foco em experiências de luxo e bem-estar.

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O mercado também está cada vez mais atraente para investidores estrangeiros, com uma recuperação pós-pandemia liderada por um número crescente de visitantes europeus e americanos. O RevPAR e a Taxa Média Diária continuam subindo, com Lisboa registrando um aumento de 8,9%, o Algarve 17,5%, e o Porto com 7,7%​.

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Em regiões como o Algarve, o ADR (Tarifa Média Diária) aumentou 17,5%, demonstrando o quanto o turismo de luxo e a demanda por acomodações de alto padrão estão impulsionando o crescimento.

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Para saber mais, acesse o artigo sobre o potencial do setor do turismo em Portugal.

Sustentabilidade e revitalização no setor hoteleiro

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A sustentabilidade tornou-se um pilar central no setor hoteleiro em Portugal, especialmente para fundos de investimento que buscam retornos financeiros, além de criar também um impacto positivo.

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O processo de revitalização envolve transformar propriedades deterioradas em hotéis e apart-hotéis de alta qualidade, garantindo eficiência operacional e redução de custos.

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Além de contribuir para a preservação ambiental, essas ações tornam os hotéis mais atraentes para o público, especialmente turistas que priorizam hospedagens que adotam práticas sustentáveis. O compromisso com a sustentabilidade também garante o alinhamento com tendências globais, como o turismo verde, que continua em ascensão.

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Segurança e retornos no investimento em fundos de hotelaria

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Em 2024, o mercado hoteleiro português atingiu um estágio de maturidade que oferece maior previsibilidade para investidores.

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Há diversos fundos regulamentados, como o rigoroso sistema de tripla verificação do Fundo VIDA que envolve consultores do fundo, gestores e bancos depositários, garantindo que cada investimento seja seguro e bem monitorado.

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Adicionalmente, a diversificação da carteira dos fundos, que pode incluir  hotéis, apart-hotéis e propriedades de serviços, oferece aos investidores uma margem de segurança maior, mitigando os riscos ao distribuir o capital em diferentes tipos de ativos. Essa abordagem integrada permite maximizar os retornos enquanto protege os investidores de flutuações de mercado.

Exemplos de sucesso: O caso do Fundo de investimento em Hotelaria VIDA

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O Fundo VIDA tem se destacado como um modelo de sucesso no setor de hotelaria em Portugal, combinando revitalização de propriedades subvalorizadas com práticas de gestão eficiente.

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Um exemplo notável é o projeto Masana, no Algarve, onde uma estância à beira-mar foi transformada em um empreendimento de luxo, com apartamentos de 1 a 2 quartos, oferecendo comodidades como restaurante, spa, bar e uma programação voltada para o bem-estar​.
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Essa intervenção resultou em um retorno esperado de 12% TIR, o que reflete a rentabilidade operacional sólida, além do potencial de valorização ao longo do tempo​.
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Outro caso de sucesso é o Riviera, em Gaia, próximo ao Porto. O fundo adquiriu um hotel mal gerido durante a pandemia e o reposicionou como um empreendimento vibrante, com forte apelo turístico, incluindo um bar no rooftop, dois restaurantes e um spa. Este projeto também projeta uma TIR superior a 11%, destacando a eficácia da estratégia de reposicionamento do Fundo VIDA.
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Esses projetos oferecem retornos anuais significativos, com  previsão de um retorno total de 2x sobre o capital investido ao final do ciclo de sete anos do fundo​.

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Como o Fundo VIDA qualifica-se para o Golden Visa Portugal

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Ao investir o montante mínimo de €500.000, e uma única vez, o investidor pode se qualificar para o Golden Visa e, após cinco anos de residência, solicitar a cidadania portuguesa​, incluindo a família.

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Além disso, o fundo proporciona uma gestão completa do processo, garantindo que todos os requisitos legais sejam atendidos, facilitando o caminho para a obtenção da cidadania europeia.

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Equipe de gestão: Um diferencial do Fundo Vida

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A equipe de gestão do Fundo Vida é composta por especialistas com décadas de experiência no setor hoteleiro e financeiro.

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Com um histórico comprovado de sucesso em projetos globais, a equipe lidera com uma abordagem integrada de proprietário e operador, o que assegura uma administração eficiente dos ativos e maximiza o retorno sobre o investimento​.